仙人の相続相談
相続税の過払いに関する 相続相談事例03
CASE03
相続税の過払いに関するトラブル・失敗相談
土地の評価単位に関する失敗相談
登場人物
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相続の仙人 ジーフル
1000件以上の相続＝争族を見守ってきた相続の仙人。人間界の争族トラブルが一向に無くならにことに悩んでいる。失敗相談をみんなで共有することで、人間界の相続が円満になることを心から望んでいる。
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堂島ユースケ
父から賃貸アパート等を相続したが、争族トラブルに直面している。相続問題について誰に何を相談したらいいのかわからず悩んでいたところ、相続問題全般について解決してくれる相続の仙人に偶然出会った！
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そうじゃ。賃貸アパート(貸家建付地)は貸家の各棟の敷地毎に一画地として評価するんじゃ。だが、2棟以上建っているのに一体評価されているケースも多々あるのじゃ。正しく評価単位を分けることで、さまざまば減額要素が出てくる可能性があるのじゃよ。
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そうなんだ！じゃあ、相続税を多く払い過ぎているケースもあるってこと？
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そうじゃよ。だから相続専門の土地評価に強い税理士にセカンドオピニオンとして見直してもらうと良いのじゃよ。
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そうなんだ！セカンドオピニオンとして相談を受けた人の何割ぐらいが過払いなの？
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相談センターでは相談者の80％以上が相続税の過払いと診断を受けているじゃよ！
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そんなに過払いの割合が多いの⁉ビックリだね！
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相続・不動産評価は複雑かつ10ヶ月間の一発勝負じゃからの～。不動産評価について専門としていない税理士が高く評価してしまうのも、制度的に仕方ない面もあるのう。
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仙人ありがとう！ うちの家も相続専門の税理士にセカンドオピニオンを依頼してみるよ！
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相続税の不動産評価って、所有している土地の地番毎に評価されるんだよね？
いや、ちがうんじゃ。土地の評価は地番毎ではなく、1画地の宅地毎に評価するんじゃよ。相続に特化していない、土地評価を専門にしていない税理士は間違いやすいポイントなんじゃよ。
そうなんだ。そもそも、一画地の宅地って何？
利用の単位となっている土地のことじゃよ。例えば、一つの地番に自分の居住している家と賃貸アポートを建てて、他の人に貸している場合は、前者の自宅部分(自用地)と後者の賃貸部分(貸家建付地)に分けて評価するのが原則なんじゃよ。
2つは利用の目的が違うからってこと？
そうじゃ。だから、この場合、一つの地番ではあるが、評価単位を2つに分けて評価することになるから、地番と評価単位の画地は必ずしも一致しないのじゃ。一筆の土地が複数の利用単位で構成されることもあれば、逆に一つの利用単位が複数筆の土地で構成されることもあるじゃよ。
なるほど！ そうなんだ！ 土地の利用単位を見極めることが大事ってことだね！ 利用単位を間違って計算してしまったらどうなるの？
同じ土地を一画地として評価するか、いくつかの画地に分けて評価するかによって相続税の評価額は異なるんじゃよ！
じゃ、税理士ごとに利用単位が異なるケースがあるし、相続税の評価額も異なるケースがあるってこと？？
そうなんじゃ！ 税理が10人いれば10通りの評価額が出るくらい複雑な仕組みなんじゃよ！
なるべく評価が低く算定してくれる税理士さんがお勧めってことだね！
賃貸アパートを経営している地主の場合の注意点ってある？
賃貸アパートが2棟以上建っている土地の評価は特に注意が必要じゃ。
評価の間違いが多いってこと？